Affordable Housing Namibia

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Projektart

Bezahlbarer Wohnraum, prototypische Stadtplanung für 1.000 Hauseinheiten

Status

Fortlaufend

Ort

Walvis Bay, Ongwediva und Ondangwa, Namibia

Zeitraum

2014–2015

Größe

41m² Wohnungen – 205m² Hauseinheiten

Auftraggeber

KfW Bankengruppe

Partner

German Embassy Namibia, Annegret Al-Janabi

Namibische Berater

Nina Maritz Architects, Nina Maritz, Mieke Droomer, Emcon Consulting Engineers, Glenn Howard, WML Consulting Engineers, Karl Harlander, DE LEEUW, Herman Martins

Namibia erlebt aktuell eine Wohnungskrise. Eine halbe Million Menschen lebt in unsicheren Barackensiedlungen. Die durchschnittlichen Preise für Häuser und Wohnungen sind für über 90 % der Bevölkerung unerschwinglich geworden. Der Mangel an Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ist ein gravierendes soziales Problem und wird als Hemmnis für die Entwicklung des Landes angesehen. Der Rückstau an Wohnraum wird derzeit auf über 75.000 Häuser geschätzt.

Aufstrebende Wohnungsmärkte können eine bedeutende Chance für die nationale wirtschaftliche Entwicklung sein. Für den Einzelnen bedeutet Wohneigentum auch den Erwerb eines Vermögenswertes, der als Sicherheit für zukünftige Bankkredite und damit für weitere finanzielle und soziale Sicherheit genutzt werden kann. Der akute Mangel an bezahlbaren Wohneinheiten war der Ausgangspunkt für eine Machbarkeitsstudie von GRAFT, die von der KfW Entwicklungsbank im Namen der Development Bank of Namibia (DBN) in Auftrag gegeben wurde.

Die Studie soll die Realisierbarkeit von 1.000 effizienten bezahlbaren Wohneinheiten auf dem privaten Markt aufzeigen und private Bauunternehmen anlocken. Der Entwurf von 1.000 erschwinglichen Wohneinheiten macht den Bau effizienter und senkt die Kostenschwelle für den Besitz eines Eigenheims. GRAFT entwickelte mehrere Ansätze, um die Baukosten um bis zu 30 % gegenüber den Kosten einer vergleichbaren Einheit der National Housing Enterprise zu senken.

Die Untersuchung ergab, dass das Potenzial zur Kosteneinsparung nicht in alternativen Baumaterialien liegt, sondern in der intelligenten Nutzung bestehender Strukturen und Materialien.

Die Verwendung bestehender Materialien, Bauweisen und Lieferketten garantiert zudem, dass lokale Arbeitskräfte für den Bau eingesetzt werden können. Wichtiger noch: Es verbessert die Chance, dass sie von Banken als Sicherheit für hypothekenbasierte Finanzierungen innerhalb strenger Akkreditierungssysteme anerkannt werden.

GRAFT untersuchte auch weiche Faktoren wie das Bevölkerungswachstum und die Migration der letzten 20 Jahre, bestehende Wohntypologien und die finanzielle Leistungsfähigkeit potenzieller Zielgruppen.

GRAFT entwickelte die Idee eines Kernhauses ("Core House"), das die Nassbereiche, Küche und Bad mit einer Treppe zu einem Schlafzimmer auf der zweiten Ebene verbindet. Dieser 16m² große Baukern kann als Basis für weitere einfache Anbauten und Erweiterungen vorgefertigt werden. Es handelt sich nicht um ein Endprodukt, sondern um ein Starter-Kit für diejenigen, die mit der kleinsten Anfangsinvestition einsteigen wollen und zu einem späteren Zeitpunkt je nach sich ändernden Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten noch erweitern können.

Die Modularität des Kerns wird durch ein modulares Fassadensystem ergänzt, das aus standardisierten Komponenten besteht, die auf unterschiedliche Weise kombiniert werden können. Inkrementelles Bauen ist ein wichtiger Teil des Konzepts, denn Aktivismus in der Architektur muss nicht unbedingt mit intelligenten Computer-Tools oder Technologie zu tun haben.

Dadurch, dass die Häuser für Mischnutzungen ausgelegt sind, können die Hauseigentümer ihr Investitionsrisiko finanziell absichern. Die Straßenfront aller Hauseinheiten kann als eingebaute Verkaufsfläche für Geschäfte verschiedener Größenordnungen genutzt werden, was gerade in einer aufstrebenden informellen Wirtschaft von großer Bedeutung ist. Um Grundstücks-, Wartungs- und Baukosten zu sparen, entwarf GRAFT Duplex-Häuser - eine 450%ige Steigerung der Effizienz gegenüber den Standard-Grundstücken mit 300m² und zurückgesetzten Häusern.

Die Schlüsselstrategien der modularen Bauweise, des stufenweisen Wohnungsbaus, der Verdichtung und des Potenzials der gemischten Nutzung wurden in drei Gebäudetypologien umgesetzt: Stadthäuser ("townhouses"), Hofhäuser ("courtyard houses") und Mehrfamilienhäuser ("apartment buildings") entsprechen den unterschiedlichen Erwartungen der Hausbesitzer und dem geschätzten Marktpotenzial.

Wohnungen, kleine Stadthäuser und Hofhäuser zur Stärkung von kleinen Heimbetrieben und sozialer Vielfalt

Alle drei Gebäudetypologien nutzen das Kernhaus als Ausgangspunkt und Anker. Das Kernhaus selbst war das Produkt zahlreicher Studien über Möglichkeiten, den Bauprozess durch Modularisierung der komplexesten Teile eines Hauses zu vereinfachen.

Die wirtschaftlichste der drei Haustypologien, die die Vorteile der Reduktion und des Potenzials für inkrementelles Wachstum des Kernhauses ausnutzt und gleichzeitig den Traum vom Wohneigentum anspricht, ist die Stadthaus-Typologie.

Die Hofhaus-Typologie ist eine erweiterte und introvertiertere Kernhaus-Variante mit größeren Außenbereichen in einem Szenario maximierter Verdichtung.

Die Apartment-Typologie ist eine bis zu fünfgeschossige urbane Variante, die das Kernwandkonzept intelligent nutzt und flexibel für unterschiedliche Wohnungsgrößen nutzt.

Der Werkzeugkasten der unterschiedlichen Typologien ermöglicht es, die jeweilige urbane Dichte zu justieren, sich an unterschiedliche lokale Anforderungen, sowie an öffentliche und private Freiräume anzupassen und die Bauherren für nachhaltige Lösungen zu gewinnen. Das kleine Stadthaus und das Hofhaus beinhalten auch Räume, die für wirtschaftliche Aktivitäten ausgelegt sind und die Möglichkeit bieten, bestimmte Bereiche in gewerbliche Mischnutzungseinheiten zu verwandeln. Insbesondere die Flexibilität zwischen Wohnen und Arbeiten stärkt kleine Heimunternehmen, die bereits einen bedeutenden Anteil der wirtschaftlichen Ressourcen einkommensschwacher Familien ausmachen.

Der Entwurf für die kleinen Stadthäuser wurde aus der inneren Logik des aktuellen sozialen und wirtschaftlichen Lebens in namibischen Siedlungen abgeleitet. Durch die Öffnung des Zimmers im Erdgeschoss stellt es eine Verbindung zu den Außenbereichen her, in denen sich der Großteil des Familienlebens abspielt. Ein Nebeneffekt davon ist das Potenzial, das Haus zu erweitern und/oder für das öffentliche Leben zu öffnen, zum Beispiel, um es in einen kleinen Laden oder ein Geschäft umzuwandeln. Es gibt fünf mögliche Stufen des schrittweisen Wachstums: Varianten, die vom Budget und den Anforderungen der zukünftigen Besitzer abhängen. Der kleinste Typ ist für eine dreiköpfige, maximal vierköpfige Familie gedacht, mit einem Schlafzimmer über der Küche, während der XXL-Typ Platz für eine Familie mit fünf bis sechs Kindern bietet, sowie für zwei zusätzliche Gewerbeeinheiten. Jede Variante des kleinen Stadthauses hat einen eigenen Hof. Das Haus kann nach vorne und hinten, im Erdgeschoss und im Obergeschoss erweitert werden. Diese Erweiterungen können sich baulich zwischen zwei parallelen Wänden zum Nachbarn spannen. Die Einfachheit und Wiederholbarkeit des Querschnitts und der Dachgeometrie schafft eine einheitliche Silhouette, die wie eine Serie von Häusern wirkt, auch wenn sie in unterschiedlichen Größen ausgeführt werden. Alle Dächer integrieren sich in eine durchgehende Ebene und damit in eine städtebauliche Logik.

GRAFT entwickelte ein Standardsystem von Fassadenelementen mit einer Tür, unterschiedlich großen Fenstern und Lüftungsöffnungen, die modular um Klappläden, eine Sicherheitsdrehtür, ein Eingangsvordach und eine holländische (doppelflüglige) Tür erweitert werden können. Zu den Standardausführungen der Fassade gehören eine Kombination aus Putz und grobem Lehmputz, eine Flügeltür, ein Bad- und Küchenfenster im Erdgeschoss, ein Treppenhausfenster, ein Lüftungsgitter mit Moskitonetz und ein Schlafzimmerfenster im ersten Stock.

Zwei Ausführungen

Das Hofhaus ist als L-förmige Variante konzipiert, die gespiegelt und in einem Cluster Rücken an Rücken wiederholt werden kann, um individuelle private Höfe zu schaffen und die Struktur und Energieeffizienz durch die Verwendung gemeinsamer Wände zu optimieren. Je nachdem, ob der Raum im Erdgeschoss als privater Bereich oder als Gewerbeeinheit genutzt wird, kann der Entwurf entweder eine oder zwei Familien mit jeweils zwei Kindern beherbergen. Auch hier wurde ein modulares Fassadensystem mit glatten Putzflächen in Weiß- und Ziegeltönen konzipiert. Im Erdgeschoss gibt es eine Autoeinfahrt, ein Fußgängertor, Sicherheitstüren und Rollläden, im Obergeschoss Lochziegelsegmente, Putz und ein Lüftungsgitter mit Moskitonetz. Die Hinterhoffassade folgt dem gleichen Prinzip wie die Kernmodulfassade, jedoch mit weniger bzw. kleineren Fensterläden.

Gespiegelte Grundrisse und private Innenhöfe verbinden großzügige Offenheit mit Verdichtung. Das Hofhaus basiert in beiden gespiegelten Varianten auf dem gleichen Kernelement.

Verschiedene Ausführungen

In Bezug auf die Kostenreduzierung ist das Mehrfamilienhaus der effizienteste Gebäudetyp und damit die günstigste Option für die Käufer. Verfügbar sind Studios und Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen, die sowohl für Paare als auch für kleine oder große Familien geeignet sind. Je nach Länge und Höhe entwickelte GRAFT verschiedene Konfigurationen mit zwischen 80 und 104 Wohnungen in einem Gebäudeblock. Jedes Apartmenthaus verfügt über ein Modul, an das ein öffentlicher, beschatteter Bereich angeschlossen ist, sowie einen Innenhof als Erholungszone im Freien, in dem Kinder in einer sicheren Umgebung spielen können. Die Wohnungsgrößen variieren von 23m² bis 84m².

Aus den Typologien Stadthaus, Hofhaus und Mehrfamilienhaus wurden anschließend drei verschiedene Masterplanstudien für unterschiedliche Standorte entwickelt, die eine maximale urbane und soziale Vielfalt ermöglichen. GRAFT entwarf Nachbarschaften, die sowohl für die Familieneinheit als auch für die Gemeinschaft als Ganzes wirtschaftliche Vorteile generieren.

Gründungspartner

Lars Krückeberg, Wolfram Putz, Thomas Willemeit

Projektleitung

René Lotz, Sebastian Massmann

Projektteam

Antoine Mahiuo, Antonio Luque, Aurelius Weber, Denis Hegic, Dimas Adwitya Satria, Elena Suarez, Inigo De Latorre, Jerzy Gerard Gabriel, Jia Chen, Kudzai Magoche, Maike Wienmeier, Primoz Strazar, Sven Bauer

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